[Société] Plateforme de location saisonnière – 70K€ EBE retraité, 15–20h/semaine, portefeuille de 60 biens

Ce projet consiste en une agence indépendante spécialisée dans la location saisonnière de résidences en Provence et en Europe du Sud (Côte d’Azur, Toscane, Ombrie). Créée en 2003, avant de constituer la plateforme cédée aujourd'hui en 2021, l’entreprise a progressivement constitué un portefeuille d’environ 60 propriétés sélectionnées pour leur authenticité, leur charme et leur localisation privilégiée.

Le positionnement se distingue d’une offre hôtelière classique par une recherche de séjours authentiques et personnalisés, loin du tourisme de masse. Chaque bien reflète le caractère de son propriétaire et répond à des attentes variées : maisons de campagne, villas de charme, bastides ou logements plus modestes. Le catalogue inclut également des biens plus simples (sans piscine ou avec terrain réduit), permettant de répondre à une clientèle familiale avec des budgets intermédiaires, et contribuant à la diversité et à la résilience du portefeuille.

La valeur ajoutée réside autant dans la sélection rigoureuse que dans l’accompagnement client : conseils, assistance, gestion des demandes particulières et suivi sur place grâce à une implantation locale et un réseau de partenaires (conciergerie, artisans, personnel d’entretien). Cette approche contribue à un taux de satisfaction et de fidélisation supérieur à la moyenne.

Le modèle économique repose sur des mandats de gestion (avec ou sans exclusivité) et une commission d’environ 25% sur chaque réservation. La plateforme propose une gamme variée de biens, des tarifs accessibles (à partir de 80€/nuit) aux villas de charme (à plus de 500€/nuit), adaptée aux familles comme aux voyageurs premium. Les séjours suivent un cadre défini (location à la semaine, acompte non remboursable, solde exigible avant l’entrée dans les lieux), ce qui sécurise les revenus de l’agence et des propriétaires.

La stratégie de mandat est un choix assumé : l’absence d’exclusivité formelle permet d’approcher des propriétaires déjà liés à des concurrents et des néo-propriétaires, tout en restant pleinement rentable dès la première réservation grâce à un coût opérationnel par bien très faible. Ce fonctionnement reste économiquement viable car chaque bien est rentable dès la première réservation, indépendamment de son taux de remplissage.

En pratique, 26 mandats sur 60 sont de facto exclusifs : ces propriétaires travaillent uniquement avec l’agence, par satisfaction, sans aucune contrainte contractuelle, signal fort de la qualité de la relation propriétaire.

Un atout majeur est la clientèle germanophone. Cette clientèle représente environ 65 % des séjours et constitue un avantage structurel en termes d’anticipation des réservations, avec des séjours souvent réservés plusieurs mois à l’avance.

La notoriété a été renforcée par des partenariats avec des plateformes locales de réservation et par une stratégie de contenu différenciante (blog, newsletters, guide auto-édité). Le développement du portefeuille repose largement sur le bouche-à-oreille et des prospections actives menées localement.

L’entreprise a également initié une internationalisation progressive, avec une présence en Italie et un projet de déploiement en Crète. La stabilité des relations avec les propriétaires, la clientèle fidèle et la spécialisation dans une niche de locations saisonnières authentiques , avec un positionnement varié allant de la maison de campagne familiale à la villa de charme, constituent les principaux atouts stratégiques.

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📊 Indicateurs financiers (bilan 2025, vérifiés par Dotmarket)
Chiffre d’affaires : 116 471 € HT (+5 % vs 2024 certifié par le bilan 2025)‍
EBE retraité : 70 000 € HT (retraitement sur base mi-temps dirigeant comme on peut le voir dans la méthodologie expliquéesci-dessous)
Cette approche permet à un repreneur opérateur de se rémunérer à hauteur d’un temps plein tout en conservant une capacité bénéficiaire résiduelle.

Des commissions 2026 encaissées dès 2025 (~44 000 € de réservations anticipées au bilan au 31/12/2025 : commissions fermes et non remboursables)
Ces encaissements anticipés offrent une visibilité partielle sur l’activité future et participent à la sécurisation du chiffre d’affaires.

Commentaires Dotmarket : ‍
Le site encaisse à l'avance de l'argent pour les réservations de l'année suivante. Cette somme variable, mais stable, se répète d'année en année, mais n'est pas prise en compte dans notre analyse. Ce sont toujours des commissions fermes et non remboursables.
Le chiffre d’affaires correspond aux commissions encaissées revenant à l’agence, et non à la totalité des sommes versées par les clients pour leur séjour.
Le chiffre d'affaires a été multiplié par 3 en 4 ans entre 2021 et 2025.
Méthodologie EBE retraité : l’EBE présenté (70 000 €) réintègre la rémunération réelle du dirigeant (~61 000 € au bilan 2025) et applique un coût normatif de 21 000 € correspondant à un mi-temps (base 42 000 € chargé pour un temps plein, cohérent avec les 15-20 h/semaine déclarées). Ce retraitement est conforme à la méthodologie Dotmarket pour les activités opérées par leur dirigeant.
Juillet-août représentent ~46% du CA, l'arrière-saison (avril-juin + sept-oct) ~38%, confirmant le lissage effectif de l'activité
💼 Dépenses analysées
Salaire d’un dirigeant : 47 763 €
Charges sociales associées : 13 134 €
Frais plateformes & marketing : ~8 400 €/an
Frais bancaires d'encaissement par carte sur le site : ~0,75 % via SystemPay(La majorité des paiements se fait par virement, sans frais)
Pas de charges lourdes hors coûts variables et rémunérations gérants
✅ Vérification & conformité
Chiffres d’affaires 2025 vérifiés via bilan comptable et fichier de pilotage fourni.
Encaissements anticipés (commissions 2026) confirmés par pièces comptables, mais non intégrés dans l’EBE présenté.
Justificatifs fournis : bilans comptables 2021–2024, factures principales, exports bancaires, tableaux de pilotage, captures d'audiences.
Listing validé par l’équipe Dotmarket.
🚨 Points d’attention
📌 Clientèle majoritairement germanophone (65 % des séjours) → avantage stratégique mais nécessite de maîtriser ou d’intégrer cette compétence.‍
📌 Carte d’agent immobilier obligatoire pour opérer + assurance RCP (Responsabilité Civile Professionnelle) + garantie financière → nécessite équivalence Bac+3 et inscription à la CCI (Chambre de commerce et d’industrie).‍
📌 Rôle central de la gérante (Léa) dans les opérations → La gérante assure les relations clients, la prospection propriétaires, les réservations et la communication en allemand. L’accompagnement post-cession est optionnel (1 à 3 mois, rémunéré). Un acquis non germanophone devra anticiper une transition plus longue ou le recrutement d’un profil bilingue.
📌 Absence d’exclusivité contractuelle sur une partie des biens, bien que compensée en pratique par la fidélité des propriétaires
📌 Back-office Odoo → L’outil de gestion est développé sur Odoo (réservations, comptabilité mandant). Martin (co-gérant) peut accompagner la prise en main technique. Courbe d’apprentissage modérée, aucun profil technique avancé requis.
📌 EBE retraité sur base mi-temps dirigeant → Le poste est estimé à 15-20 h/semaine. L’EBE de 70 000 € est calculé en réintégrant la rémunération réelle du dirigeant (~61 000 €) et en appliquant un coût normatif de 21 000 € (mi-temps chargé). Un acquis souhaitant se rémunérer davantage devra intégrer cet écart dans son plan de reprise.
🎯 Actions recommandées par Dotmarket :
Structurer la continuité opérationnelle sur la clientèle germanophone (recrutement, accompagnement de la gérante)
Formaliser et documenter les process de gestion des biens et des réservations
Points forts
Parmi les atouts clés de cette activité :

Croissance x3 du CA entre 2021 et 2025 (bilan 2025 certifié : 116 471 €) : l'EBE 2025 est par ailleurs plus représentatif que celui de 2024, qui intégrait 10 826 € de produits exceptionnels non récurrents.
Clientèle germanophone fidèle et variée (familles, couples, profils premium) représentant 65 % des séjours. Cette clientèle contribue à sécuriser les meilleures semaines estivales et à lisser l’activité sur l’arrière-saison. Près de 30 % des clients réservent à nouveau chaque année. La fidélisation repose sur un service client personnalisé, un lien continu via la newsletter, et des attentions spécifiques réservées aux clients réguliers.
BFR structurellement négatif (sécurité de trésorerie)
Portefeuille d’une soixantaine de propriétés sélectionnées avec soin
Organisation légère et optimisée, avec des frais de structure faibles
Commissions encaissées d’avance en 2025 pour la saison 2026
26 mandats sur 60 sont de facto exclusifs : ces propriétaires travaillent uniquement avec l’agence en pratique, par fidélité, sans contrainte contractuelle. Signal fort de la qualité de la relation propriétaire.
Mais également :

Marketing & acquisition : l’acquisition est également soutenue par une newsletter éditoriale en allemand (1 130 abonnés, taux d’ouverture de 50 % — soit 2× la moyenne sectorielle estimée à 20-25 %) et par un guide auto-édité de la Provence (100p, environ 70 exemplaires vendus). La newsletter est un actif digital différenciant à forte valeur de rétention.
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Sécurisation réglementaire : l’activité est sécurisée par la détention d’une carte d’agent immobilier (gestion), une garantie financière obligatoire et une assurance RCP professionnelle, garantissant la conformité réglementaire et la protection des fonds confiés.
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Stack technique : l’infrastructure technique repose sur un site WordPress avec paiement intégré et un back-office développé sur Odoo, permettant une gestion optimisée des réservations et de la comptabilité mandant. Cette stack scalable assure des coûts fixes limités et une capacité de croissance sans investissements lourds.
Pistes de développement
Parmi les opportunités identifiées :

Elargir le portefeuille de propriétés, seul ou via des agents de prospection (rémunéré en % de commission) et s’étendre vers d’autres régions. Le développement du portefeuille est facilité par le modèle économique : chaque nouveau bien peut être rentable dès la première réservation sans nécessité d’exclusivité (Côte d’Azur, Sud-Ouest, Italie, Crète, etc)
Développer des services de conciergerie et d’expériences touristiques sur place via des partenariats avec des acteurs locaux.
Poursuivre l’automatisation des tâches et en déléguer certaines.
Développer davantage la monétisation des contenus éditoriaux (blog, newsletter, guide auto-édité en allemand).
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Compétences nécessaires
Cette activité serait idéale pour :

Un(e) cadre en reconversion souhaitant s’installer en Provence
Un(e) indépendant(e) cherchant à s’adosser une activité rentable et bien implantée
Un profil germanophone, capable de cultiver la clientèle principale (65 % des séjours)
Dans tous les cas, un acheteur “opérateur”, avec une appétence pour gérer la totalité des opérations dans un premier temps, soit pour les gérer sur le long terme, soit pour ensuite déléguer et / ou transformer le business.

Compétences clés identifiées :

Compétences commerciales et relationnelles
Capacité à gérer une clientèle internationale variée (familiale et premium)
Maîtrise de la relation client dans un contexte international (allemand apprécié)
Appétence pour le lifestyle et le tourisme
Semaine type
Pendant la période locative (Mars-Octobre):‍

Lundi : relation client (chat, mail, téléphone) et enregistrement de réservations, création de contenu (newsletter, réseaux sociaux), éventuelle gestion de litiges liés aux locations.
Mardi : paiement des propriétaires, remboursement des cautions. Vérification des encaissements des locations à venir (solde/acompte) et éventuelles relances.
Mercredi : traitement de mails et gestion des affaires courantes liées aux locations
Jeudi : amélioration ou création d’annonces, prospection et gestion des affaires courantes
Vendredi: Off
Samedi : astreinte liée aux arrivées des locataires.
En dehors de la saison locative : pas d’astreinte le samedi. Moins de gestion d’affaires courantes, pas de paiements à effectuer, mais plus d’enregistrement de réservations, de prospection, de rédaction d’annonces et de contenus marketing.

Détail sur l'équipe en place
Nous sommes 2 gestionnaires :

‍Martin : responsable des fonctions support (site Internet, administratif, financier, juridique).‍
Léa : en charge à temps plein des opérations (prospection, réservations, relations clients et propriétaires). Possibilité d’accompagnement prolongé selon profil du repreneur, notamment sur la gestion de la clientèle germanophone.
Accompagnement proposé après l'achat
Accompagnement proposé par les cédants pour sécuriser votre reprise :

Playbook détaillé des process
Introduction auprès des principaux propriétaires et de notre agent en Provence
Possibilité d’accompagnement prolongé selon profil du repreneur, notamment sur la gestion de la clientèle germanophone (optionnel, rémunéré)